Mercado prevê alta puxada por novos estilos de vida e baixa de custo no pós-pandemia

fevereiro 2, 2023

Setor foi afetado pelas quarentenas anticovid e por de preços na construção, mas vê agora diversificação de interessados

 

A pandemia provocou uma mudança no estilo de vida não apenas para os clientes de condomínios fechados de altíssima renda. Segundo loteadores ouvidos pelo Estadão, famílias com renda total a partir de R$ 8 mil e que já tinham imóvel próprio também foram atrás de mais conforto, espaço e contato com o verde. E passaram a buscar um segundo imóvel em locais com infraestrutura de área urbana, mas com elementos rurais, como espaços arborizados e hortas comunitárias.

Tal interesse pode explicar o que um levantamento feito pela consultoria Brain com dados da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo) e do Secovi-SP revelou sobre a venda de lotes em todo o Brasil (ver gráfico ao lado): após queda observada nos primeiros meses de pandemia, as vendas voltaram a subir, atingindo, no primeiro semestre de 2021, a marca de 58.594 lotes comercializados, melhor resultado desde 2019.

Em contrapartida, longos períodos de travamento do setor causados pela pandemia, assim com a alta dos preços na construção civil parecem ter impactado a colocação de novas unidades no mercado – no primeiro semestre de 2022, foram 23.305 lotes, menos da metade do que foi lançado por semestre em 2019.

Ainda que o setor enxergue boas perspectivas de melhora a partir de agora, os últimos 12 meses foram de desaceleração. “Vivemos o que chamamos de apagão das canetas”, afirma Caio Portugal, presidente da Aelo. Segundo ele, tanto a pandemia quanto as próprias eleições municipais, há dois anos, travaram o sistema de aprovação e novos loteamentos. Além disso, ele lembra que houve aumento da procura, já que muitos deixaram seus apartamentos para viver em casas durante e após o pico da crise sanitária da covid.

Em alguns segmentos do mercado de lotes, como o de alto padrão, está realmente faltando produto na prateleira, avalia Murilo Morale, CEO da Griffon Living, empresa que atua no setor de construção de casas sob demanda. “É um mercado em que muitas pessoas entraram no meio até para especular”, diz Morale. “Estamos falando de terrenos na faixa de, pelo menos, R$ 500 mil ou 400 metros quadrados, que estão sendo colocados no mercado por mais do que isso, por aqueles que compraram quando a procura começou a crescer na pandemia”, afirma.

EM SP. Considerando apenas o Estado de São Paulo, o levantamento feito pela Brain revela que, no primeiro semestre de 2022, o número de lotes lançados caiu 36% em relação ao mesmo período de 2021, saindo de 18.935 para 12.101 terrenos. Uma redução, ainda que mais sutil, também foi observada na quantidade de loteamentos, fechados ou abertos, que foram colocados no mercado – a queda, neste caso, foi de 17%, saindo de 52 para 43.

A venda de lotes também acompanhou a tendência de queda. Entre o primeiro semestre de 2021 e o mesmo período deste ano, houve uma redução de 31% nesse quesito, a maior desde 2019.

“Aprovar um loteamento envolve órgãos estaduais e municipais. É um processo moroso, que acabou afetando toda a cadeia. Muitas prefeituras, por exemplo, não tinham estrutura para fazer as aprovações de forma online”, explica Caio Portugal, da Aelo.

Considerando os lotes vendidos em São Paulo, o mercado teve um bom momento em outubro de 2021, com 48.820 unidades comercializadas – numa retomada observada após o represamento das vendas durante os meses anteriores da pandemia. A partir daí, entretanto, manteve tendência de queda, chegando a 39.948 lotes em junho de 2022 – neste caso, um reflexo do tal “apagão das canetas”, que reduziu, anteriormente, a aprovação de novos loteamentos.

Em linhas gerais, segundo Portugal, esse é um processo que está afetando tanto os chamados loteamentos abertos quanto os fechados, os típicos condomínios com controle de segurança. “Os loteamentos abertos costumam ser o produto de entrada no mercado, por que têm um tíquete médio mais barato. Eles representam entro 70% e 75% do setor”, diz.

“A demanda por lotes continua muito aquecida e, como o processo de um loteamento demora, por causa do licenciamento ambiental e de todas as outras aprovações, temos aí mais alguns anos pela frente, muito provavelmente, para o mercado se equilibrar mais”, acrescenta Morale.

 

FUTURO OTIMISTA. Tanto no médio quanto no longo prazo, Caio Portugal está otimista. Esse hiato desde que a pandemia ficou sob controle, há alguns meses, vai deixar de existir, acredita o presidente da Aelo. Para ele, a retomada econômica e o provável reequilíbrio das cadeias produtivas mundiais também devem fazer baixar o preço do cimento, do concreto e do ferro.

Segundo ele, a questão econômica internacional tem afetado bastante a vida das construtoras no País. Esse efeito rebote, segundo ele, afetou o preço dos produtos do mercado imobiliário. A pavimentação asfáltica, que corresponde a 30% do preço do lote, por exemplo, aumentou quase quatro vezes de valor durante a pandemia – seja pela variação cambial em si, seja pela própria oscilação do preço do barril de petróleo, uma de suas matérias –primas.

A visão dos especialistas do setor é de que o pior já passou. Nos últimos meses, vem ocorrendo uma estabilidade no custo dos principais insumos usados pela construção. “Tudo indica que teremos mais lançamentos e mais vendas nos próximos meses. O que significa que é um bom momento para entrar agora nesse mercado”, diz Portugal, que também faz loteamento pelo interior paulista, como empresário. “Na cidade de São Paulo não tem mais espaço. A terra é muito cara e, por isso, quase não tem mercado.”

 

Fonte: Estadão – Especial Loteamentos Imobiliários | 04 de novembro de 2022.

Com mais terrenos, interior de SP vira foco de empreendimentos

fevereiro 2, 2023

Disponibilidade maior de terrenos, quando comparado à capital, faz com que cidades próximas atraiam loteamentos

Os principais centros urbanos de São Paulo estão saturados, o que faz com que a terra em áreas como a região metropolitana e cidades como Campinas, por exemplo, suba de preço e fique escassa, inviabilizando, assim, a construção de condomínios maiores, como os voltados às classes mais altas. Esse é um processo que vem gerando o espraiamento de muitos empreendimentos, ainda mais com a migração pós-pandemia de quem pode trocar o escritório pelo home office.

Os dados do levantamento feito pela consultoria Brain, com informações colhidas com loteadores e entidades do setor, mostram que o crescimento se dá de forma realmente espalhada. As pessoas, em geral, preferem ficar a 1h ou 1h30, no máximo, do trabalho, caso algum tipo de deslocamento seja inevitável. “Regiões como a da Grande Campinas estão vivendo esse espalhamento de condomínios”, afirma Caio Portugal que, além de presidente da Aelo, é membro do Secovi-SP e empresário do setor de loteamentos.

O metro quadrado nesta parte do Estado é o terceiro mais caro, entre todas as regiões analisadas pela pesquisa. O valor médio na Grande Campinas, dentro de loteamentos fechados, está em R$ 869, ficando atrás da região de Franca (R$ 1.100) e da região metropolitana da capital (R$ 994). A média estadual é de R$ 768.

O preço dos lotes, tanto em condomínios fechados quanto nos abertos, também está relacionado à oferta de produtos disponíveis nas várias regiões do Estado. Em Franca, por exemplo, o estoque de loteamentos à venda em junho de 2022, último mês analisado, era de 251 unidades – uma disponibilidade, em relação ao total lançado nos últimos anos, de apenas 9%. A mesma relação de pouca oferta para o consumidor, mostra o levantamento, ocorre em regiões como Marília (13% de disponibilidade sobre o total lançado), Ribeirão Preto (13%) e São José do Rio Preto (8%).

Assim como ocorre em Franca, em todas essas áreas onde a disponibilidade é baixa em relação ao total de empreendimentos lançados, o preço do metro quadrado nos loteamentos fechados está acima da média do Estado. Isso também ocorre na região metropolitana de São Paulo, em Campinas e Presidente Prudente.

OPORTUNIDADES. Há vários fatores que ajudam a compreender esse quadro – desde a simples existência de terrenos até o fluxo de aprovação dos empreendimentos e do fôlego de loteadores locais para criar um produto.

“Estamos enxergando

Produtos de entrada

Cidades como São José dos Campos, Guaratinguetá e Pindamonhangaba têm opções mais baratas oportunidades em diversas praças no Estado de São Paulo. Recentemente, o último lançamento em Campinas foi um sucesso de vendas”, afirma Patrícia Dias Hulle, diretora de Negócios do Grupo Alphaville.

O perfil do produto colocado no mercado, afirma a executiva, explica parte da alta demanda que ele atingiu. “É um empreendimento com um espaço de lazer extenso, que integra a prática de esportes com áreas verdes e sustentabilidade.” Segundo Patrícia, o fato de a empresa trabalhar em locais que possibilitam a conexão diária com a natureza, proporcionando bem-estar e saúde, tem gerado bons resultados.

Segundo os dados do Secovi-SP e da Aelo, regiões como Sorocaba e o entorno de São José do Rio Preto também têm atraído atenção. O que não significa, segundo Caio Portugal, que muitos outros lugares do Estado também não estejam vivendo o espraiamento dos loteamentos, inclusive em relação aos produtos mais baratos, de entrada no mercado. “No Vale do Paraíba, por exemplo, temos também São José dos Campos, Guaratinguetá e Pindamonhangaba”, detalha.

Outra área em expansão, mostram os dados do Secovi-SP, é a do município de Itupeva. Isso porque a vizinha Jundiaí, que fica no meio do caminho entre São Paulo e Campinas, também já deu sinais de saturação.

Para Patrícia Duas Hulle, não há dúvida de que o segmento de loteamentos está se reinventando. “É um cliente preocupado com o meio ambiente e que valoriza itens que geram menos impacto ambiental, como painéis solares, reúso de água, jardins filtrantes, lâmpadas de LED (mais econômicas) nos espaços públicos e tomadas para carros elétricos”, enumera.

Por mais que a decisão final de comprar um terreno ainda seja motivada pelo preço ou por outros fatores pessoais, não há dúvida, segundo Caio Portugal, que a questão ambiental precisa, cada vez mais, fazer parte do DNA dos empreendimentos.

Fonte: Estadão – Especial Loteamentos imobiliários | 4 de novembro de 2022.

https://digital.estadao.com.br/article/282750590686419

Famílias trocam cidade por condomínios em busca de conforto e segurança

fevereiro 2, 2023

Flexibilidade para trabalhar de casa, custo-benefício e contato com natureza também estão entre as motivações

Em 2021, quando a pandemia já havia se firmado como realidade no Brasil, o empresário Daniel Pedroso, de 36 anos, notou que a quantidade de terrenos comprados e casas sendo construídas crescia no condomínio residencial onde vive há quatro anos, em Cotia, na Grande São Paulo. “Acho que as pessoas se incomodavam com o barulho e a falta de privacidade nos apartamentos, e queriam um lugar mais confortável”, afirma ele.
Mesmo não sendo especialista na área, a percepção de Pedroso tem embasamento. Uma pesquisa feita pela consultoria Brain, que ouviu 1,2 mil pessoas que compraram imóveis entre agosto de 2021 e agosto de 2022, revelou que 15% delas optaram por adquirir um terreno ou casa em condomínio fechado.
“Os loteamentos, principalmente os fechados, oferecem duas coisas que as classes média alta e alta buscam –segurança e qualidade de vida”, observa Fábio Tadeu Araújo, diretor da Brain. Ele lembra que, em São Paulo e na maior parte das capitais, falta espaço para empreendimentos do tipo e, por isso, eles são lançados em seus arredores.
Para Araújo, vantagens associadas aos apartamentos, como praticidade, foram afetadas por questões urbanas como violência e trânsito – o que fez com que muitas pessoas reconsiderassem seu estilo de vida.


Fuga
Até o ano passado, o economista Helio Kwon, de 36 anos, morava num apartamento em Pinheiros, na zona oeste de São Paulo, com a mulher e os dois filhos, de 2 e 5 anos. A decisão de se mudar para uma casa em Alphaville, em Santana do Parnaíba, veio no começo de 2021, quando o Brasil enfrentou uma nova onda de casos de covid-19.
“Com a mudança da cultura de estar sempre no escritório, pudemos pensar em outro estilo de vida e não nos limitar a pensar em morar perto do trabalho”, diz Kwon. “Aliado a isso, estava difícil nós dois trabalhando no apartamento, com duas crianças pequenas. Precisávamos pensar em algo melhor para eles.”
Mas, antes de se mudar de forma definitiva, o casal fez um teste. “Quando foi decretado o segundo lockdown mais severo, entre 2020 e 2021, resolvemos nos mudar para um (imóvel alugado via) Airbnb e passar esse período de isolamento em uma casa fora de São Paulo. Depois que a locação terminou, no sábado seguinte, já estávamos procurando uma casa”, lembra ele.
Embora gostasse da vida paulistana e da praticidade que tinha ao fazer as coisas a pé, o economista não pensa em voltar para São Paulo. “As crianças podem ter mais espaço (no condomínio), e dá sensação maior de segurança do que se tivéssemos a casa voltada diretamente para a rua.”


Um puxa o outro
Para a publicitária Miriam Germano, seu apartamento de 63 m², na Vila Mariana, zona sul paulistana, ficou pequeno após a chegada do primeiro filho. A família, que ainda acolhe dois gatos e conta com a ajuda de uma babá nos cuidados com a criança, precisava de um espaço maior. E foi o que ela encontrou em Jundiaí, onde mora desde abril.
“Com um bebê de 6 meses e prestes a voltar da licença-maternidade, alugamos nosso apartamento na Vila Mariana e, com o valor, locamos uma casa em Jundiaí”, conta ela, de 39 anos. O condomínio escolhido, segundo ela, está ocupado basicamente por pessoas que moravam na capital. “Vários amigos fizeram essa mudança. Um acaba puxando o outro.”